【採訪手記】被隱藏的分攤比率契諾

傳真社過去一個月就領展2005年向房委會購入資產的《買賣協議》發表兩篇報道,內容針對分攤比率契諾實行情況及潛在問題。傳真社記者於5月中獲得《協議》,經過個多月努力,終發現一直隱藏的分攤比率契諾。

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傳真社過去一個月就領展2005年向房委會購入資產的《買賣協議》發表兩篇報道,內容針對分攤比率契諾實行情況潛在問題。這報道源於讀者的一則提醒。5月初傳真社記者收到讀者報料,指立法會小組委員會將按議員要求,公開房委會將旗下停車場及零售設施分拆出售予領展的《買賣協議》,著記者留意。希望「早著先機」報道新聞,是所有記者的天性,得悉消息後,記者即時引用《公開資料守則》,向房委會索取相關資料,期望能在5月底立法會公開前,爭取時間翻看協議,預先搜集資料,看看有沒有未被發現的新聞角度。

在房委會公開資料主任協助下,記者如願在5月中、立法會公開前十天取得相關協議。記者決定在這十天,從300多頁的字海中,尋找「新聞」。不過,這份協議內容盡是法律用字,對沒有法律背景的記者而言,內容艱澀難明,可是一想起文件仍未在公共領域曝光,無論多艱澀的條款,也只能咬緊牙關,熬夜翻看,遇到不明白的字詞,就查字典及律政司的《英漢法律詞彙》,期望能從中發現仍未被廣泛報道的新聞角度。

面對一份從未接觸過的協議,記者很快迷失於茫茫條款之中無從入手,只好回到起點,翻看立法會問答及相關報道。之後記者發現,運房局、地政總署回應傳媒,政府會如何監察領展、監管已拆售物業時,時常強調拆售物業受限制性契諾保障。不過,公眾及傳媒對限制性契諾的理解,一直一知半解,因為政府從沒向公眾交代哪些屋邨受契諾保障,每遇到議員及傳媒查詢,政府只說「 這些買賣契約均已在土地註冊處登記,供公眾查閱」,可是這份2005年領展向房委會購入資產的協議,卻一直收在「櫃桶底」。

既然政府時常強調領展及其後買家均受限制性契諾約束,記者決定「目標為本」,在《協議》內找出所有限制性契諾,進行調查。記者重新翻閱後,終於在釋議(Interpretation)內找到零售設施契諾(Retail Covenant)、停車場契諾(Car Park Covenant )及福利租賃契諾(Welfare-letting Covenant ),內容與政府解釋一致,當記者正苦惱「此路不通」之際,卻發現一個名為Split-ratio Covenant的契諾,但無論政府抑或傳媒都沒有報道過,記者不禁懷疑,這個一直被外界忽略的契諾是否仍然生效?

之後記者翻到附件部分,發現契諾只適用於23個居屋屋苑,遂聯絡各屋苑的業主立案法團及管業處了解詳情,但大部分管業處對此表示不知情或不願透露。記者只好在網上搜尋23個屋苑的新聞,看看哪些屋苑曾出現維修、管理問題、哪些屋苑有關注組、居民團體等,同時致電當區區議員查詢,最終經立法會議員、區議員接觸到天馬苑、穗禾苑、青華苑的業主立案法團、關注組或管業處等持份者。

天馬苑及穗禾苑商場及停車場已被領展轉售予新買家,業主立案法團及居民組織肩負起監察新買家的責任,他們對屋苑事務、相關契諾有一定了解,亦同意接受傳真社訪問。

領展2016年將穗禾苑商場及停車場出售,穗禾苑居民於16年後,已發現分攤比率契諾存在,但卻不知道契諾應如何執行,穗禾苑法團及新買家曾要求房委會協商,但房委會卻沒有回應。並非每個小業主,都會鑽研屋苑的買賣協議,再者法律文體追求用詞精確,往往令內容艱澀難明,如沒有律師協助一般人難以理解。

記者接觸穗禾苑居民組織「穗禾覺醒」成員梁小姐時,深深受到感動。「穗禾覺醒」將屋苑法團以往的文件掃瞄及存檔,每當記者查詢時,他們總能將相關文件即日發送給記者並回答疑問。當時,無論是法團、「穗禾覺醒」及記者都沒有把握,相關契諾該如何執行、由誰執行。

答案隱藏細節中

在報道發表前兩星期,記者已向房委會查詢,相關契諾該如何執行,但房委會一直未有回覆,記者只好致電房委會新聞主任追問進度,可是每每只有一句「今日不會有回應」。與此同時,記者請教熟悉土地法的大律師,相關協議及契諾該如何執行。在多次與大律師釐清不同的條文及個別屋苑的合約後,終發現條款指明由房委會執行(enforce)。

這發現對推進報道非常重要。條款其實列明,當屋苑經理人或業主立案法團要求時,零售或停車場業主需要按契諾的比率支付相關費用,而房委會是負責執行的一方。但實情是,房委會過往多年均沒有主動協助業主立案法團向領展、新業主要求分攤費用,以致相關屋苑的業主、立案法團被矇在鼓裏,在維修時蒙受損失。以穗禾苑為例,業主在不知道有分攤比率契諾的情況下,多付逾千萬元工程費用。

報道獲傳媒廣泛報道及公眾關注後,房委會終作出明確回應,指出如有違反契諾的個案,房委會會嚴肅跟進。穗禾苑住戶及一直幫助穗禾苑居民的立法會議員助理向傳真社透露,會方已與法團聯絡。作為受契諾約束的業主——領展,於同日回應傳媒查詢,指要由公契執行人主動向領展要求攤分費用,公司才會跟進。這回應,正正反映了領展知悉這個被隱藏的契諾,並將其「咬文嚼字」。領展及房委會作為簽約方對契諾視而不見,居民不知有保障,又怎會懂得向領展收錢?

被蒙在鼓裡的還有拆售車位業主。上述23個居屋屋苑中,領展將7個屋苑停車場轉售他人,其中屯門兆麟苑買家日揚國際(香港)於2015年將449個車位拆售。我們接觸過多位車位業主都指不知道他們要分擔全屋苑公用地方維修費,賣方提供的律師並無清楚解釋,直言若知情未必會買入車位。兆麟苑停車場分攤比率是6.3%,每1千萬公共地方工程、停車場業主需負擔63萬元,屬較低比率,但有些屋苑停車場分攤比率高達三成。

提到領展停車場拆售還引起不少問題,公屋或居屋地契都會規定車位必須優先租予同屋苑居民,亦有些會要求預留部分作訪客車位,但居屋及租置屋邨的車位拆售並不受限制性契諾保障,當停車場不再是單一業主持有,地契的要求便難以執行,最終受影響的是屋苑居民。

行政長官林鄭月娥參選時,曾經指出領展是關乎民生議題的其中一座「大山」。不過上任後卻指,對此「束手無策」,因領展已是商業機構。傳真社先後揭發地政總署、房屋署等部門未按地契和買賣契諾監察領展,足見傳媒第四權重要性,希望政府從善如流公開更多相關文件,保障公眾利益及知情權。

報道連結:

領展須分擔23居屋公用地方維修費 僅3屋苑知情 房委會無執行契諾累業主損失

領展轉售資產契諾難執行 兆麟苑拆售車位小業主不清楚維修責任

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