傳真社取得政府內部參考價 有大廈維修工程只值中標價四成

FactWire傳真社發現,政府物業工程招標時,會參考一份整合過去工程費製成的維修項目價格清單,以防工程被圍標。傳真社取得有關文件,並聘請獨立專業人士利用數據為3個住宅維修項目估價,結果其中兩個工程費在政府標準下只值中標價的四成。

社會

本港樓宇維修圍標問題嚴重,各界都希望有合理維修價作參考,協助業主篩選標書,惟政府一直未能提供。但FactWire傳真社發現,政府物業工程招標時,會參考一份整合過去工程費製成的維修項目價格清單,以防工程被圍標。傳真社取得有關文件,並聘請獨立專業人士利用數據為3個住宅維修項目估價,結果其中兩個工程費在政府標準下只值中標價的四成,包括捲入2.63億元圍標案的沙田翠湖花園,以及一個仍在進行的樓宇維修項目;換言之,相關業主在市場資訊不足之下,多付超過1.5倍維修費。

傳真社取得房屋署物業維修項目價格清單,是政府為公共物業進行工程招標時,評估承建商入標價的參考文件。一名曾在房屋署參與撰寫物業維修項目價格清單的消息人士,確認有關文件真偽,並指業界普遍稱之為「天書」。「天書」由房屋署轄下屋邨管理處的工料測量組出版,約有1,000頁,分為兩部分,內容涵蓋搭棚、石屎、喉管、外牆砌磚、油漆等28類工程,包括超過15,000個連工包料的項目單價,以及各項施工、監工標準等,本社取得2013年及2014年兩個版本。

該消息人士透露,「天書」內的單價是承建商競投政府維修或小型工程合約的參考價,內容鉅細無遺的程度甚至可以興建樓宇,幾乎所有工程中會做到的項目,「天書」內都有相關參考價錢,有部分項目較市場價略高,部分則比市場價略低。

傳真社去年6月開始收集全港約200個屋苑或大廈的維修資料,記者從招標文件較齊全的屋苑或大廈,揀選港、九、新界各一個項目進行分析,同時聘請從事樓宇維修逾十年的測量師利用「天書」的連工包料價錢,按大廈標書內容及經業主大會通過的維修項目進行估價,再加上百分之15的合理利潤作分析(下稱「天書估價」)。

該3個項目分別是已完成維修的私人屋苑沙田翠湖花園、正計劃維修的居屋牛頭角安基苑,及正進行維修的單幢大廈銅鑼灣愉景樓,結果發現,翠湖花園及愉景樓的中標價錢與天書估價有明顯差別。

已被法庭確認牽涉圍標的翠湖花園,2013年通過2.63億元大廈維修工程,測量師以2013年版的「天書」就業主通過的11個項目進行估價。估算結果工程費用是9,489萬元,加上百分之15利潤,總工程費應該是1.09億元,比承建商香島建築有限公司的中標價低1.54億元,約相等於中標價四成。

 

佔工程總額最大比例的「內外牆修補及外牆重新鋪砌磚工程」,香島入標價近1.45億元,但包含利潤的天書估價只是5,733萬元,是中標價四成;「二期平台防水工程」相差比例更大,扣除游泳池、網球場等設施的路面範圍防水工程,香島索價2,244萬元,但天書估價只是240萬元,兩者相差超過9倍。

翠湖花園爆出天價維修後,廉政公署以串謀圍標先後拘捕約20人,包括管理公司、顧問公司、承建商高層及業主立案法團成員等,至今只有一名到廉署自首的判頭丘瑞田罪成判囚,其他人全未被起訴。涉案維修費中,包括200名業主早前透過樓宇安全貸款計劃向屋宇署申請的1,200萬元貸款,署方至今已批出約600萬元公帑,另有約600萬元因工程未完成尚待批出。

現正圍起棚架進行維修的銅鑼灣愉景樓,承建商中標價與天書估價的差距亦較大。業主揀選包括外牆油漆的維修項目,承建商寶發建築工程有限公司收取工程費3,428萬元,每戶約支付近20萬元,但測量師以2014年的天書計算,工程費連利潤估價總額為1,367萬元,只相等於承建商工程費四成,平均每戶約8萬元。傳真社收到的愉景樓標書資料沒有工程價分項明細,未能逐項比較。

 

為傳真社進行估價、不願透露姓名的測量師指,愉景樓標書很多項目都有指定單價(Prime cost rate),承建商報價時必須跟從顧問提供的單價計算,「例如地下大堂地台用的雲石,無講明用甚麼質素,但指定每平方米要1,800元,而天書中最貴的純天然雲石都只是985元,另外各樓層大堂用的意大利磚標書指定要400元,但坊間一般每平方米只需50至100元。」

出任愉景樓維修項目工程顧問的裕基建築師有限公司,去年8月向業主派發標書分析報告,其中一部分是顧問為每個承建商入標價作「評核級別」,結果顯示16個標價全屬「合理範圍」。不過細看之下,「合理範圍」定義是16個投標價平均值的上下百分之15。負責今次估價的測量師指,「這個完全沒有意思,如果價錢早已被全面提高,所謂合理範圍根本沒有參考價值。」

愉景樓法團去年9月向業主發出的信件顯示,大廈2013年通過大廈維修,去年底收到21份顧問標書,法團管理委員會自行揀選4間公司面試,信中沒交代揀選準則,結果委員一致同意揀選裕基作為顧問,顧問費18萬元。10月業主大會揀選承建商時亦同樣,管委會先行在26間入標公司中篩選3間面試,之後邀請其中「最有誠意」的兩間出席業主大會讓業主表決,包括中標的寶發建築工程有限公司及新昌建築有限公司,兩間公司在翠湖花園的天價工程都有份入標。

牛頭角安基苑外觀(傳真社圖片)

進行估價分析的3個維修項目中,以牛頭角居屋安基苑的估價與真正入標工程費最為接近。屋苑去年聘請鮑氏建築師樓宇維修顧問有限公司做工程顧問,9月業主大會通過工程維修項目,現正進入挑選承建商階段。屋苑至今共收到36間工程公司入標,工程費由6,023萬元至8,115萬元,而天書估價則是6,371萬元,承建商入標價比天書估價低348萬至高1,744萬元不等。

測量師指,雖然安基苑價錢相距沒有另外兩個工程大,但安基苑工程最大問題是標書寫得太簡單,例如地下大堂翻新工程由清拆現有設施、天地牆打鑿、設計、選料、重鋪等等數十個細項,只以「一項」作單位去報價,業主難以計算每個細項的價錢如何得出,亦增加監工困難。「一份好的標書應該按細項列出施工要求及報價,不清不楚就會有很多爭拗,因為工程期間施工方法、次序、用料稍為更改,價錢可以相差很遠,到時候便任由承建商開價,工程最後貨不對辦,索償也難以有數據可依。」

他續稱,3個屋苑的標書資料都不夠詳盡,「看起來文字好多,但一些直接影響價錢的指示寫得很含糊,我們估價都因為指示不清楚遇到困難,需要參考現已完成的工程去估算,反觀不同承建商在入標階段竟然可以提供接近的報價,正常情況這是不可能發生。」

他強調,圍標、天價、貨不對辦是三個不同問題,被圍標價錢未必一定是數以億元的天價工程,但即使不是天價價錢亦有機會出現貨不對辦,所以不能單靠工程費判斷工程有無問題,「3個情況可以單獨出現,也可能同時出現,但無論發生任何一個情況,最終損失都是小業主。」

 向傳真社提供2013年版本「天書」的反圍標聯盟發言人趙恩來透露,文件是來自一名希望維修市場能夠撥亂反正的政府內部人員。他引述該名內部人員指,政府物業的維修工程與私人樓宇的維修近似,政府人員透過天書可以評估承建商入標價錢是否合理,相差太遠便利用天書內容與承建商議價,若懷疑被圍標,甚至可以重新招標,避免維修工程價錢過高。

趙恩來指,政府管理大量公屋、居屋及一些自置物業,「天書」的資料就是來自每年數以千計工程合約搜集得來的工程數據,「(政府)內部亦清楚工程價格容易受圍標影響,所以出一份參考價避免政府工程被圍標,除了負責採購或處理工程合約的政府人員,一些外判工程承辦商都知道文件存在,只是從未向公眾披露。」

樓宇維修涉及大量專業知識,各界一直要求政府提供合理價作參考,協助業主篩選標書,惟政府一直未有提供。廉政公署2015年曾委託香港大學以「樓宇更新大行動」的維修價製作成資料庫,透過輸入單位總數及層數便可推算維修費用,不過資料庫內容只包含外牆、水渠等簡單工程,很多大維修會涵蓋的項目都不包括在內。

屋宇署亦曾製作《樓宇維修全書》協助市民進行大廈保養維修,文件附有各項維修保養工程的參考價範圍及個案分析,不過資料數據來自2001年,其後十多年一直沒有更新。2014年有立法會議員就此提問,時任發展局局長陳茂波回應時稱,屋宇署作為執法機構,收集到的數據有限,且涉及修葺令等基本要求與大維修工程有很大差別,建議市民參考香港測量師學會等專業團體發布的工程收費。

去年初,陳茂波在網誌回應市民對圍標的關注時亦重申,房協及市建局均有提供獨立估價,為參與「樓宇更新大行動」、「樓宇維修綜合支援計劃」的業主評估入標價是否符合市場水平。

趙恩來反駁,很多私人屋苑因為不合政府資助資格根本未能得到有關支援,而且房協及市建局的獨立估價沒有分項價格,只有與顧問公司估價相差的百分比,對業主幫助有限,「政府找哪間顧問公司估價、參考甚麼價格,業主都不知道,最重要是顧問向房協及市建局提供的估價是多少,很多時是機密,只有法團委員知道,小業主是否知情要視乎法團怎樣處理有關資訊。」

他指,現時圍標情況猖獗,價錢被大幅提高,但因為入標承建商是同一集團或相連公司,報價都差不多,業主不知道合理價錢便很容易跌入圍標的陷阱,「既然政府有一份現成的工程維修參考價格,為何不可以公開予小業主知道,或供小業主作參考?如果政府願意將這些現成的資料公開,相信今天維修工程的圍標問題不會如此猖獗。」他希望政府可以公開文件,並用大眾易於明白的方法供查閱,協助市民保障自己。


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