售美國樓涉串謀詐騙 地產代理董事被捕 警方行動半年未公布 公司繼續賣樓

傳真社接獲逾20名市民投訴,懷疑受本港一間甚為活躍的物業代理誤導,以市價一至四倍價錢,買入美國休斯頓的破舊別墅,涉款共逾1,800萬港元。

社會

樓價近年持續高企,不少港人轉投海外物業市場。傳真社接獲逾20名市民投訴,懷疑受本港一間甚為活躍的物業代理誤導,以市價一至四倍價錢,買入美國休斯頓的破舊別墅,涉款共逾1,800萬港元(下同)。涉事的美亞置業活躍中港,涉案3年間單是休斯頓已售出3.4億元物業,警方去年6月以涉嫌串謀詐騙拘捕公司董事長等5人,估計事件涉及受害人近百,但未就行動向外公布,公司至今照常運作。警方未有回應公開拘捕行動的準則。

超過20名市民向傳真社求助,他們2012年至2015年分別透過美亞置業,購入美國同一個賣家投資基金Sterling Income旗下在德州休斯頓的7個屋苑項目的別墅。據他們提供的買賣協議,每棟面積過千呎的別墅,售價由約43萬至70萬元(5.5萬美元至9萬美元)不等,總計約值1,840萬元。買家在購入物業後,須另行與賣家簽署兩年合約,將出租、管理及維修事宜的處理權交予對方,以此換取每年百分之8的「租金回報」。

已向警方報案的買家郭女士表示,2013年9月以約56萬元購入駿景豪園(The Plams)一棟推銷員聲稱新裝修的三房別墅,Sterling Income「包租」的首兩年間,獲得近9萬元租金回報。

不過,原來其物業自2010年起一直被擅自用作維修工場,從未向外租出。由郭小姐提供攝於2017年的相片顯示,屋內環境殘舊,多處牆壁明顯破損要用木板封擋,傢俬配套也破舊不堪。物業管理公司其後向郭女士賠償約4萬元,但維修費用龐大,她在2017年1月以21萬港元出售物業,連同律師費等開支,損失約29萬元。

「屋苑環境很不安全,很多空置別墅被人擅自侵佔……我隔鄰的單位都非常殘破,窗口損爛要用木板封上,周圍滿佈垃圾。」

同一個屋苑的買家洪龔華則在2014年以54萬港元購入別墅,「美亞置業銷售人員當時指這些物業是投資基金買入的銀主盤,主要租給中產白領。」2016年與Sterling Income租約期滿後,她應物業管理公司要求先後花費逾13萬元維修和翻新,但當她親自前往休斯頓了解後始發現美亞銷售內容不實,「屋苑環境很不安全,很多空置別墅被人擅自侵佔……我隔鄰的單位都非常殘破,窗口損爛要用木板封上,周圍滿佈垃圾。」她最後以42萬元出售單位,連同美亞服務費、律師費、裝修費等開支,即使收取兩年租金,仍然損失至少21萬元。


美亞置業在中港兩地是一間較具規模的海外物業投資顧問公司,根據德州物業買賣紀錄,美亞置業單是上述7個在休斯頓的別墅物業項目中,2012年和2015年間共售出580多個單位,總值約3.4億元,當中超過400個業主的名字是香港拼音。

記者翻查資料,美亞2013年多次在報章刊登廣告,以「美國超值物業」、「位於美國2012住宅租金升幅最高城市」以及「複式別墅6萬9(美元)起」作招徠,推銷旗下休斯頓別墅項目。美亞提供予買家的物業簡介形容駿景豪園「周邊鄰里關係良好,戒備森嚴」、「廚房配套設施齊全」;又指騰龍閣是「專屬洋派經典」、「豪華連排別墅」、「全屋全新內外翻新精裝修」及「高檔優雅」等等。

但由屋苑前物業管理公司提供攝於2013年的相片顯示,駿景豪園(The Plams)和騰龍閣(Oakwood Gardens)多間別墅的玻璃窗破裂、門戶被油漆塗污、樓梯破損、天台長滿雜草,傢俬雜物被隨處棄置。除了駿景豪園及騰龍閣兩個項目,求助人買入另外5個屋苑的單位,同樣存在不同程度的破爛問題。直至2015年,與Sterling Income簽訂的兩年租約陸續屆滿後,買家始知物業的真實情況與美亞推銷時的描述不符,業主須繳付大筆維修及翻新費用。

自2015年開始接手管理7個別墅項目的物業管理公司Catalyst Properties,在2016年包租期相繼結束後,多次向買家發電郵,直指他們的物業情況「非常惡劣」(in very poor condition) 、「充斥罪案和破爛問題,但無錢維修,(業主委員會)已近乎破產,而租客都是非常低收入的住戶」,公司更指其中一個屋苑騰龍閣,存在「謀殺、被侵佔、人為破壞、吸毒及賣淫」等活動。

據德州物業買賣紀錄,Sterling Income在2012年底至2014年初以平均每個單位1.2萬美元至3萬美元大批購入別墅,隨即在數個月內,透過美亞置業以5.5萬美元至9萬美元出售予海外買家。

記者翻查當地德州哈里斯縣政府物業估價部門(Harris County Appraisal District)數據顯示,一個1,200平方呎的駿景豪園單位2013年市值約1.6萬美元,而美亞售予業主的價格7.24萬美元,是市值近3.5倍,而其他單位的售價,亦是市值的一倍至四倍不等。

買家郭女士表示,在購入物業時從未獲告知官方的正式估價,美亞只建議她參考地產資料庫網站Zillow的估價,「那些價錢與我的成交價相若,但後來我才得知,這些估價原來是參照美亞之前售出第一批物業的售價。」她指相關資訊根本沒有參考意義,更有誤導之嫌。

買家亦指控,美亞沒有交代騰龍閣及另一個屋苑設有租約管制,屋苑的業主委員會有權限制出租單位數目不得超過單位總數兩成,令買家有可能因此不能將物業出租,或須就違規作出賠償。

翻查買家與Sterling Income簽訂的買賣合約及物業契諾,當中有條款特別列明「買家向賣家保證有關物業的情況,不是依靠任何賣家或任何人士、口頭或書寫的說明」、「買家向賣家保證已進行獨立驗收及檢查,接受物業的現況(as-is-where-is)」。《德州反欺詐貿易行為法》(Texas Deceptive Trade Practices Act) 為保障消費者,規定賣家在物業交易時要清楚公佈所有問題及情況,但部分合約也有條款列明買家已放棄在該法例下的一切權利。

傳真社曾接觸的20多名買家,均表示簽約時美亞並無解釋合約內容,亦沒有律師在場,也從未曾委託獨立第三方檢查物業,銷售經紀只稱會有美國的過戶公司負責「查業權、欠款等」。

美亞置業董事長梁健立就事件回應傳真社查詢時表示,每個美亞置業代理的項目都會親自到現場視察,售出87個單位、被投訴貨不對辦的駿景豪園亦一樣,不過當時大部分單位出租,只能看到兩、三個賣家揀選的單位,「Sterling(賣家)同我講絕大部分、百分之97已經被佔用,我轉了個圈真的見不到有問題。」他認為難以保證每個單位的狀況一樣,但對於有單位甚至被用作維修工場,他承認有疏忽,「是無心的疏忽,我無機會入去裡面看,無人同我講這個是維修工場,如果我第一日已經知,我會不會犧牲30年信譽找麻煩?很多事我都很無辜。」


梁健立指,以這個價錢,雖然內裡裝潢不算是豪華,但以他31年賣樓的經驗來看,亦屬於可以接受,但當問到有買家認為美亞介紹樓盤時,用上「豪華」、「高檔優雅」等字眼有誤導之嫌,他則反駁,只是每個人對這些形容詞的定義不同。

「不是我找Catalyst做管理,不是我關起門放狗你們不買你們不准走,他們自己都要做due diligeience(盡職調查)。」

梁承認,沒有聯絡過時任的物業管理公司或業委會了解維修情況,但認為自己已盡了作為中介的責任,客人自己亦有責任親自調查,「他有無去看過?好了,他又沒有看過,我Philip去看過,他就說你為何沒有看屋頂,這樣是否對我不公平?」「現在有事發生,不是我的問題,不是我找Catalyst做管理,不是我關起門放狗你們不買你們不准走,他們自己都要做due diligeience(盡職調查),我做仲介,我覺得我應該要做的都已經做了。」他又重申,一直強調客人有權自己聘用律師。

警方回覆傳真社查詢時確認,2018年6月已拘捕美亞置業的高層。警方指,2017年9月開始接獲報案,28名受害人於2012至2015年期間,參加地產中介公司的講座後購入多個美國物業,其後懷疑受騙,損失共約1,840萬元。商業罪案調查科經深入調查後,於去年6月以涉嫌串謀詐騙拘捕3男2女,年齡介乎41至60歲,現已獲准保釋候查,今個月中旬向警方報到。

警方消息人士透露,5名涉案人士包括公司董事長梁健立,資料顯示受害人接近100人,案件仍在調查中,不排除有更多人被捕。

拘捕行動至今超過半年,美亞置業的業務持續,近日亦有繼續舉行講座,推銷多個美國、澳洲、英國等海外物業項目。傳真社去年底出席其中一個物業銷售講座,其中一名被拘捕的聯席銷售董事亦有擔任講者,向買家推介投資英國物業。

警方不時會就案件的拘捕行動向公眾發布信息,但今次拘捕行動至今超過半年,警方並沒有公開交代案情,警方就此回應查詢時指,一直尊重公眾的知情權,會視乎不同案件的性質,適時向傳媒和公眾發放案件的信息。但警方未有回應公開拘捕行動的準則。

此外,有19名香港及內地買家在美國德州法庭控告美亞置業誤導及詐騙,包括隱瞞屋苑的維修、治安問題,並以市價高出至少三倍的價錢推銷物業。

傳真社向德州房地產監管局查詢,確認美亞置業並未持有當地經紀牌照,不過監管局回應查詢時表示:「若這公司只是參與房地產投資活動,不會被視作從事房地產經紀活動。」

根據買賣協議,買家須繳付2500美元(約19,500港元) 手續費予一間離岸公司,而該離岸公司是美亞及其關連公司的大股東。不過《德州房地產牌照法》規定,任何人士在海外透過任何渠道,包括信件、電郵、電話、互聯網等從事該州物業經紀工作,只要物業位於德州,就必須持有當地物業經紀牌照,否則即屬違法。


根據公司註冊處文件及美亞置業集團網站,公司於1988年在香港成立,在中國12個城市、澳洲、美國、英國等地設有辦公室,主要業務是代理銷售海外房地產,其社交網站專頁的簡介形容,公司是「國內分公司最多的海外物業投資及移民集團。」公司董事長梁健立及主管不時在電視節目、雜誌及報紙以海外物業投資顧問身份,分析海外房地產投資市場及推介公司代理的物業項目。

翻查資料,1999年有49名香港買家透過美亞置業投資新西蘭一所酒店的房間以賺取租金回報,買家其後發現沒有永久居住權,2005年在當地入稟控告Sterling Income誤導及詐騙。此外,證監會2000年曾檢控美亞置業投資有限公司及梁健立,在未獲證監會許可前,發出邀請公眾人士參與涉及物業投資安排的廣告及推廣文件。


報道獲以下媒體採用:
明報  香港01  晴報   am730  星島日報  信報  大公報  東方日報


 

相關報道