資金湧入河套區東面濕地 蠔殻圍十年三成業權易手

落馬洲河套區旁邊的蠔殻圍位處濕地保育區,改變土地用途難度甚高,但10年內卻有三成私人地段業權易手,涉資4.7億元,買地人士包括來自內地的資金、香港商人及利用離岸公司隱藏身份的買家。

環境

地產商計劃發展南生圍,引起社會對保育有生態價值土地的關注。傳真社調查發現,落馬洲河套區旁邊的蠔殻圍,與南生圍同樣位處濕地保育區,發展要確保「濕地零損失」,改變土地用途難度甚高,但過去10年有三成私人地段業權曾經易手,最少10組人士投資過千萬元至過億元大規模買入土地,交易總額達4.7億元,當中包括內地資金、香港商人及利用離岸公司隱藏身份的買家。

蠔殻圍位於落馬洲河套區東北面,南鄰馬草壟及新界東北新發展區,面積約246公頃,當中包括228公頃「自然保育區(1)」土地。蠔殻圍亦是漁護處12個須優先加強保育地點之一,現場所見,整幅土地盡是魚塘及濕地,與對岸深圳福田區的高樓大廈有著強烈對比,不過在平靜的鄉郊魚塘背後,這片土地的業權交易卻異常活躍。

根據地政資料,蠔殼圍大部分土地屬於丈量約份第93號(DD93),約有2,600個地段。傳真社抽查過去10年DD93土地業權交易,發現至少有802個地段有業權變動。10年來,最少有10組人士在不同時期出現,投資過千萬元至過億元大規模買入土地。每組買家都是某段時期特別活躍買地,然後持有至今。

龍豐集團關聯人士屬最大買家

10年來,最少有10組人士投資過千萬元至過億元大規模買入土地,交易總額達4.7億元。

近兩年蠔殼圍的土地買賣,不乏見到上水「藥房大王」龍豐集團關聯人士的足跡。2016年至今,5名與龍豐有關的人士分別以15間公司買入合共234個地段,涉及資金7,182萬元,是現有資料之中蠔殼圍最大買家。

他們購買入的地段不連貫且零碎,有些只買入部分業權,主要集中在自然保育區內,亦有少量綠化帶、農地及鄉村式發展區內。5名人士買地模式一致,公司註冊資料顯示,15間公司全部於2016年至2017年成立,公司股東是5間不同名稱的英屬處女島註冊公司(BVI公司),5間BVI公司登記地址一樣,交易又起用相同的秘書公司及律師行處理。

以「龍豐藥業(總店)有限公司」董事陳鳴萃為例,2016年11月至去年11月期間,他利用4間香港公司「浩威創富有限公司」、「鴻俊亞太有限公司」、「昇俊置業有限公司」及「滙耀創富有限公司」買入77個地段,涉及金額1,892萬元,這些公司相同之處,都是股本均只有1股、股東為英屬處女島註冊的「巨輪環球有限公司」。翻查陳鳴萃的物業紀錄,他只與一名姓林人士持有粉嶺名都中層一個單位。

龍豐藥業(集團)有限公司老闆謝少海妻子的家人,包括陳婉儀、陳偉龍及陳偉剛,則分別以另外13間公司買入其餘205塊土地,涉及7,047.4萬元。不過陳偉龍任董事的4間公司,今年1月開始陸續離任董事,並由另一名人士李美英接任,公司股東依舊不變。

335個地段以離岸公司隱藏買家背景

龍豐的買地模式是以香港私人公司持有土地,公司股東則是BVI公司。但傳真社在調查中發現,另有14間公司直接以股東身份未明的離岸公司,於2011年至15年間買入蠔殼圍101個地段,涉及金額5,833.7萬元。他們兩種利用離岸公司持有土地的方法,同樣令外界難以追查真正買家身份。

負責以董事身份代表離岸公司簽署買賣文件的人士,分別是張文均、梁德明及胡蘭英。其中張文均於2011年以7間BVI公司,買入54個地段,總成交金額1,731.5萬元。過去他曾涉足鄉郊土地買賣,2012年7月,他有份持股香港西貢昂窩渡假村發展有限公司,以8,892萬元買入西貢黃竹灣附50個地段,2013年起他將公司股份轉讓予一間珠海註冊之公司,目前仍持有地皮。

梁德明則於2013年以4間BVI公司,買入蠔殼圍52個地段,涉及金額2,458萬元。梁德明現為一間生產紀律部隊防護工具的公司負責人,他接受傳真社記者電話訪問時表示,當初買地後已簽署文件退出該BVI公司,之後亦已離職,強調現時與這些交易無關,又稱不記得當時老闆是誰。

至於胡蘭英代表的3間公司,於2015年買入蠔殼圍東面5個相連地段,這3間公司曾是本港上市公司KSL Holdings Limited (8170)的全資附屬公司。KSL於今年2月發布通告,出售這3間公司予另一家離岸公司「Triumphant Day」,3間公司名下的5幅蠔殼圍土地亦轉為「Triumphant Day」持有。通告又表明,該5幅土地計劃作租賃農業用途。中國金融租賃(2312)為KSL Holdings Ltd (8170)股東之一,張文均與中國金融租賃其中一名股東同名。

連同龍豐關連人士的交易,傳真社抽查的802個地段中,涉及以離岸公司隱藏股東背景的交易,多達335個地段。兩組人士購買的土地位置零散,分佈蠔殼圍各處,一些土地只購買部分業權,有些地段兩組人各持有部分業權。

 

內地富商購河套連接道路地段

深圳政協蘇振聲是一個由內地富豪成立的「深圳市同心俱樂部」理事,該會常務副主席為騰訊主席馬化騰。

對蠔殼圍這塊邊境土地有興趣的,還有內地政商背景的買家。深圳政協委員蘇振聲,以其個人及公司名義,於2009年5月及10月以2,020萬買入42個地段。蘇振聲持有香港身份證,其英文名為普通話拼音。蘇是一個由內地富豪成立的「深圳市同心俱樂部」理事,該會主席是全國政協委員陳紅天,常務副主席為騰訊(700)主席馬化騰。據俱樂部網站的介紹提到,蘇振聲是「金鋒湖實業發展(深圳)有限公司」副董事長,公司業務「主要經營建築材料、高科技軟件研發等,長期致力於教育教學軟件及相關產品的研發」。與落馬洲河套地區重點發展科研、高等教育、文化創意等業務接近。

2011年10月,蠔殼圍錄得單宗面積最大成交。內地上市公司「上海菲林格爾木業股份有限公司」(股票編號︰603226.SH)董事長丁福如,透過香港公司「Asia Pacific Group International Limited」,斥資1.13億元買入河套區東面的丈量約份93號第3681號地段,呎價140元。該土地是蠔殼圍面積最大的地段,面積約7.6公頃。

丁福如買該土地前一年、即2010年,當局發布的《落馬洲河套地區發展規劃及工程研究第一階段公眾參與摘要》,將河套區周邊外連接道路劃為「B區」,丁福如的土地正位於B區之內。至2013年的新一份資料摘要,提到會進一步研究將在該地帶,興建沉降式道路及隧道,以避免干擾周邊生態。丁福如在紐西蘭亦多項地產投資,包括計劃斥3.5億紐元在奧克蘭市中心興建全國最高的商廈。

今年初,再錄得多宗買賣來自另一班積極入貨的新買家,由一名申報地址為廣西玉林的商人韋昶旭,與本港商人胡汶桂合組的「富源匯國際投資控股有限公司」,今年農曆新年大舉在蠔殻圍買地,由年三十晚(2月15日)開始,約一個月時間斥資2,644.6萬元,買入41個地段,惟3月下旬至今未見再有交易。

交易熾熱 呎價升至130元

蠔殻圍買家還有本港商人,策略投資有限公司於2008年4月起買入該區134個地段,總面積達7.55公頃,涉及金額7,124萬元,是繼龍豐集團關聯人士及丁福如之外,第三大買家。「策略投資有限公司」股東為鍾貴及黃冠豪,鍾貴購買土地時仍是華人置業(127)非執行董事,於2008年11月離任,目前為東信證劵有限公司董事總經理。

上市公司也有涉足蠔殼圍土地。「城都發展有限公司」於2016年底買入該區28個地段,成交金額$1,360萬元。公司最終股東為老牌倉儲公司安全貨倉(237),執行董事呂榮義同為「城都發展有限公司」之董事。翻查安全貨倉2017年報,未有透露有關投資。

買家除了公司名義,亦不泛個人名義。2017年初3人一組的買家鄧國威、鄧植良及蔡志強,以726.7萬元買入38個地段,買入土地集中在蠔殼圍東面,於大沙落及雙孖鯉魚之間,但他們買的只是每塊土地的五分之一業權,其餘擁有業權的包括附近祖堂華人模範鄉。鄧植良與廈村鄉鄉事委員會前副主席鄧植良同名。

近年蠔殻圍土地交易熾熱,呎價亦水漲船高。傳真社翻查買賣文件,深圳政協蘇振聲於2009年買入該區14個地段,成交呎價一度達90元。其後2011年至2013年,由張文均或梁德明以離岸公司董事身份買入的地段,呎價亦相若,一律88元。至2015年,由胡蘭英任董事之海外公司所買入的5個地段,成交呎價已升至110元及112元。到今年初,由韋昶旭及胡汶桂之公司所買入的土地,呎價已達130元。

參考鄰近的成交個案,落馬洲管制站旁的3塊自然保育區土地,面積5,249.1平方呎,於去年7月以129.4萬元成交,呎價約247元。

發展難度高 須「濕地零損失」

即將發展的落馬洲河套地區仍一片荒蕪,四周有魚塘環抱。(傳真社圖片)

蠔殼圍這塊邊境土地近年在市場上炙手可熱,不過土地要進行發展並不容易。根據《蠔殼圍及馬草壟分區計劃大綱圖》,蠔殼圍大部分地區屬「自然保育區(1)」。據分區計劃大綱圖,該地帶的經常准許用途包括魚塘養殖、自然保護區、農地住用構築物、濕地及野生動物保護區等,規劃要保存濕地和魚塘的生態價值,及採取「不會有濕地淨減少」的原則,即確保「濕地零損失」,與米埔、南生圍有相同要求。

文件亦列明發展的限制,「除非必須進行發展以助保護濕地生態系統完整,或者是絕對基於公眾利益而必須進行的基礎設施項目,否則此地帶內不准進行新發展。」未經城規會許可,不得進行河道改道、填土或填塘等挖土工程,若果要用作重建屋宇、公用事業設施,及私人發展計劃的公用設施裝置等用途,亦須先向城市規劃委員會申請。文件亦有提到私人發展商可按該圖則各個地帶的用途規定,主動提出發展或重建物業的計劃,但必須符合政府規定。

根據城規會規劃指引12C提到,2013年6月完成的「蠔殼圍生態實地調查」確定了蠔殼圍的魚塘和淡水沼澤具有高生態價值,「因為魚塘和沼澤對水鳥(包括鷺鳥和琵鷺)及其他依賴濕地的生物(包括歐亞水獺)是重要的,其生態亦與后海灣地區內其他濕地(包括米埔內后海灣拉姆薩爾濕地)有緊密連繫。由於雀鳥於不同季節在不同的魚塘棲息,因此很難就放棄某個魚塘提出充分理由。」


報道獲以下媒體採用:

明報  香港01   東方日報  蘋果日報

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