領展逾萬時租車位或違地契經營 涉豁免費年達1.63億元

傳真社實地視察領展192個有提供時租的停車場,並翻查有關地契,發現領展及停車場管理公司未有限制車位只供地契列明人士使用,更推出多項時租泊車優惠計劃吸引外區人士,賺取利潤,涉及最少14,500個泊位。

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領展房地產投資信託基金(823)(下稱領展)持有全港217個停車場、約69,000個公營房屋附屬停車位,過往不時出現車位爆滿,月租用戶無位泊的情況。傳真社實地視察當中192個有提供時租的停車場,並翻查有關地契,發現領展及停車場管理公司未有限制車位只供地契列明人士使用,更推出多項時租泊車優惠計劃吸引外區人士,賺取利潤,涉及最少14,500個泊位。政府曾指領展就出租停車位予非地契列明人士使用,須繳交短期豁免費用,按2010年領展曾被追收的豁免費,一個車位平均每年涉及約11,290元。不過傳真社取得資料確認,領展在過去8年僅就一個私家車泊位申請相關短期豁免,推算其他泊位豁免費年達1.63億元。


新增地政總署回覆: 

傳真社周四(5日)報道揭發領展及停車場管理公司未有限制車位只供地契列明人士使用,更推出多項時租泊車優惠計劃吸引外區人士,涉及最少14,500個泊位,或違反地契。同日晚上獲地政總署回覆,指署方會「嚴正跟進調查」並視乎需要徵詢法律意見。若證實有違反有關地契條款,地政總署會採取適當的地契條款執行行動,同時「保留採取進一步地契執管行動的權利,包括視乎法律意見按法定程序重收有關地段或物業部分」。地政總署未有回應傳真社就天盛苑「泊車轉乘港鐵優惠」、逸東邨「長期停泊優惠」是否違反地契條款、署方會否要求領展就過萬個泊車位申請短期豁免、會否向領展追索過去8年相關豁免費等查詢。


領展現時設有時租泊車的停車場共192個,涉及146份地契,傳真社翻查地契內容,按《泊車、上落貨規定》部分 ,停車場使用者的資格主要分為兩類:

有26個居屋屋苑及1個公共屋邨附屬停車場屬第一類:「私家車泊位屬地段上已建成或將建成建築物之住戶及其真正賓客及訪客」;其餘停車場屬第二類:「私家車泊位屬地段上已建成或將建成建築物之住戶、佔用人及其真正賓客及訪客」,部分地契清楚列出提供予鄰近屋邨或屋苑的住戶、佔用人、非牟利機構佔用人及訪客的車位比例。法政匯思成員、熟悉土地法的大律師何旳匡表示,佔用人指屋苑住宅及商業部分的業主和租客,以及其他他們容許在該處佔用的人士。

 

停車場無人核實使用者身分

領展轄下192個設時租泊車服務的停車場,分別由威信停車場及富城物業管理有限公司營運,傳真社在8月底至本月初實地調查,發現192個設時租泊車的停車場閘外,除了兩個沒有列明停車場使用者外,其他均貼有顯示停車場收費及一般使用條款的告示,並在告示底部以較細小的字型提醒用家停場車只限地契列明人士使用,內容大多與地契用字相符(註:樂富街市停車場外沒有告示牌及盈福停車場外的告示牌未有列明停車場使用者)。

 

所有停車場已安裝自動化系統,車輛進出全由駕駛者透過停車場發出的智能卡、八達通卡記錄進出時間或付款,大部分未見有職員當值。即使管理員當值,亦不會查核車主及乘客是否屋苑或屋邨住戶、佔用人或其訪客等地契列明的使用者。

為了進一步調查,記者9月12日到其中一個只限住戶及其訪客使用的天水圍天盛停車場,記錄車輛進出情況。天盛苑地契列明「私家車泊位屬地段上已建成或將建成建築物之住戶及其真正賓客及訪客」使用,停車場閘口告示亦貼有「只供屋苑住戶、其訪客使用」字眼。

抽查116車25輛屬鄰近住宅登記

傳真社調查發現,由9月12日晚上10時開始至13日凌晨1時,共有116架私家車或客貨車駛入停車場停泊。傳真社查核所有進場車輛的登記車主住址 ,其中36架私家車或客貨車的車輛登記住址並非天盛苑,當中有25架車輛登記住址來自元朗、天水圍區等附近公、私營房屋單位,包括天頌苑、天愛苑、天瑞邨、天耀邨、天慈邨、天恩邨、嘉湖山莊、屏山沙江圍等。

領展2008年起推出多項推廣泊車的措施,以吸引時租客,目前轄下123個停車場設有12小時、89個停車場設有24小時泊車優惠。記者向多個停車場管理員查詢,是否所有外來車輛皆可使用時租車位時,管理員均表示,停車場對時租用戶並無任何限制、12小時及24小時泊車服務並無限用戶身份,直言「只要有空位,任何人士都可以泊車」。傳真社在9月中日間繁忙時間及商場關閉後的凌晨時分,均順利進出及停泊多個停車場。

法政匯思成員、熟悉土地法的大律師何旳匡表示,由於現時地政總署未有就相關條款執法,加上政府、法庭一直未清晰規定業主應如何確保時租使用者為地契列明人士,認為這是地契的灰色地帶。 (傳真社圖片)

大律師何旳匡表示,如管理員指所有人皆可泊車,則是一個很強的證據,說明業主(領展)未有遵守地契就停車場使用者的限制條款。何指,管理員代表公司管理停車場,當外來人士查詢時,如管理員「說甚麼人都可以泊車,這很明顯是,業主沒有盡這方面的責任。」

領展推不同優惠吸外區客

另外,2016年6月起領展與港鐵合作推行「泊車轉乘港鐵優惠」,公眾人士在領展轄下8 個商場停車場泊車後轉乘港鐵,可享泊車優惠。位於天水圍的天盛停車場是其中一個推行「泊車轉乘」的地點,條款細則要求使用者須在同一天內使用同一八達通卡進出指定停車場、轉乘港鐵、並於停車場位處的商場消費。

天盛苑地契列明「私家車泊位屬地段上已有、將有建築物之住戶及其真正訪客」使用,換言之,商場佔用人及其訪客也無權使用停車場。何旳匡指,「如果轉乘優惠是針對商場的顧客,或想吸引大家(市民)轉乘港鐵,順便去商場消費,其實(領展)都是違反地契條款」。

領展於東涌逸東邨推出「長期停泊優惠」,亦涉違反地契。逸東邨的地契列明,業主須提供1,753個私家車泊位予地契範圍內的屋邨住戶、佔用人及其真正賓客及訪客。「長期停泊優惠」的宣傳海報展示了「香港國際機場」的指示牌、三個行李箱以及一輛汽車,並列明如駕駛人士連續3天使用逸東邨善逸停車場「24泊」時租計劃、並以同一張八達通進出,即可享優惠,無須於商場消費。

何旳匡指「長期停泊優惠」海報的當眼位置印有機場標誌及行李,估計計劃意圖是吸引一些會去旅行的人士,將車輛泊在該停車場,認為「優惠」或違反地契要求。何認為,到商場消費的人士,理論上一天內便會離開,「如果你是真誠訪客,買東西最多一天都(會)離開,為甚麼可以泊車三日、五日呢?這似乎不是一個遵守地契條款的行為」。

領展回覆指營運方法符合地契

傳真社向兩間停車場管理公司威信停車場及富城物業管理有限公司查詢,公司是否按領展要求之方式營運停車場。兩間管理公司均表示「將由物業持有人領展回覆」。

就上述情況是否已經違反地契、領展有否採取切實可行的方法確保時租私家車泊位使用者,只限於地契列明人士使用、會否為提供的過萬個時租泊車位申請相關短期豁免、會否取消天盛苑「泊車轉乘港鐵優惠」及逸東邨「長期停泊優惠」。領展回覆傳真社時指「旗下停車場已於收費表清晰註明車場只供地契、大廈公契所指定的人士使用」、又指天盛停車場「泊車轉乘港鐵優惠」及逸東停車場「長期停泊優惠」用戶「須符合地契、大廈公契及相關文件對停車場使用者身份的要求。有關要求已訂明於停車場收費表及、或相關優惠的條款及細則」。

對於領展指已貼出收費告示註明停車場只供地契指定人士使用,何旳匡認為,這是業主嘗試保障自己的做法,「他(業主)知道不能將車位租予其他人士,但因為地契條款的限制他嘗試去配合,所以他(業主)就在告示內列出,只有這些指定人士,可以使用停車場」。他續指,現時地政總署未有就相關條款執法,加上政府、法庭一直未清晰規定業主應如何確保時租使用者為地契列明人士,認為這是地契的灰色地帶,又指,如地契條款寫得過闊,「業主(領展)在營商角度而言,當然會去踩一點界,在灰色地帶裡找最大盈利」。

根據現行政策,如領展計劃將轄下停車位出租予非當邨住戶使用,須向城市規劃委員會申請規劃許可並向地政總署申請豁免。發展局曾表示釐定豁免費的準則是反映有關物業因獲豁免限制而可增加的租值。

領展在網頁上公布時租停車場的尚餘車位數目,並不斷更新,傳真社委託港大新聞及傳媒研究中心收集有關數據,統計各個停車場可出租的時租車位數目(源碼參見:https://github.com/jmsc-bc4j/linkhk) 。研究中心設計的系統,由7月21日至9月28日,連續70日於每小時整點,收集領展旗下所有時租停車場尚餘私家車車位數目。綜合每個停車場可出租車位數字,192個停車場合共提供最少1.45萬個車位,用作時租用途(註:部分停車場尚餘車位超過100個時,領展網頁會標示為「99+」,此類車位一律以100個作計算)。

有測量界人士向傳真社表示,由於地政總署計算短期豁免費的方程式並無對外公開,測量師只可以同類的短期豁免申請費作參考。根據2010立法會文件,領展(當時名為領匯)被揭發於2005年11月25日至2009年9月30日其間共將約700個停車位以月租形式出租予非住戶。地政總署向領匯追索約700個涉違反地契的車位合共30,295,690元豁免費,即平均每個車位每年約須繳交豁免費11,290元。若地政總署以同一計算方法要求領展為上述1.45萬個時租車位申請短期豁免,每年短期豁免費可達1.63億元。

前高層:泊位轉浮動當局難監察

有曾參與領匯(前領展) 停車場營運的管理人員向傳真社表示,公眾及地政總署一直難以監察領展停車場營運有否違反地契,源於領展數年前將固定月租泊位改為浮動位。此舉一方面令外人無從直接知悉停車場內的車輛是月租抑或時租車,難以查核車主身份;一方面令月租車離開車場後,有關車位可騰空供領展作時租使用。

他解釋,領展在此操作下,可避開地政總署的監察,利用地契「灰色地帶」推行12小時泊、24小時泊及隨意泊等的時租泊車計劃,令車位可以時租方式出租予更多「街外人」使用。翻查資料,領匯在2012年起,陸續將固定月租泊位改為浮動泊位。

在2016年有立法會議員就領展出租車位予非住戶作12小時及24小時時租泊車事宜向運輸及房屋局查詢,「有何機制監察及調查領展有否遵守將轄下停車場的泊車位,只可出租予地契指明的住戶、佔用人及其真正訪客」使用。時任運輸及房屋局局長張炳良表示,地契一般並不限制停車場以時租或月租方式營運,但指停車位必須出租予地契列明人士使用,否則領展須為停車位申請短期豁免並繳交豁免費。

立法會議員曾多次要求地政總署,提供領展申請短期豁免書的詳細數字,但署方僅2010年至2016年5月間,領展獲批96宗申請,另有1宗在處理中,涉及約共900個停車位,2015年的豁免費用為11,120,000元。申請內容除了容許提供部分車位予非當邨住戶或地契指明以外人士的車輛停泊,亦涵蓋更改部分車位的數目及停泊車輛的類別,但沒有分類數字。

就此,傳真社透過《公開資料守則》向地政總署查詢由2010年至今年5月,有關領展停車場的短期豁免書申請數目及詳情,結果獲地政總署提供129宗短期豁免申請的具體資料,是自2005年房委會拆售公共資產予領展後首次公開。該129宗申請中,除33宗已被領展撤回或終止外,另外96宗短期豁免書屬已簽立、已批核或仍在處理中,涉及領展旗下共122個屋邨。所有申請中,只有1個位於沙田沙角邨的私家車車位獲豁免,可租予鄰近屋邨住戶使用。

傳真社就上述情況向地政總署及房屋署查詢,現時領展管理停車場的方式以及天盛苑「泊車轉乘港鐵優惠」、逸東邨「長期停泊優惠」是否違反地契條款、署方會否要求領展就相關車位申請短期豁免、會否向領展追索過去8年相關豁免費。房屋署新聞組指「領展須遵守相關法例和地契條文。就地契相關事宜,請向地政總署查詢」。地政總署於截稿前沒有回應。

香港房屋委員會於2005年將180個、原意為服務當區居民的公營房屋附屬商場、停車場項目出售予前領匯,作價338億元。領展由2014年開始,先後出售旗下28個商場及停車場,目前仍然管理152個相關項目。根據領展2016年年報,現時領展共管理69,000個公營房屋的附屬泊車位,截至2017年3月31日,停車場租金收入為19.4億元,其中時租收入為4.84億,佔停車場整體租金收入約百分之二十五。

(註:領展現時持有全港217個停車場,其中214個原屬房委會)


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