香港電訊客服中心涉違地契經營7年 地政總署:會向業權人發警告信

土地供應專責小組上月研究改劃電話機樓作住宅用途的可行性,傳真社發現,香港電訊6間、涉及面積約9,500平方呎的電話機樓,或違地契經營7年,地政總署收到查詢後證實,旺角、荃灣、元朗機樓的香港電訊客戶服務中心違反地契經營。

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土地供應專責小組上月研究改劃電話機樓作住宅用途的可行性。FactWire 傳真社調查發現,擁有逾70幅電話機樓用地的電訊盈科集團(0008),旗下香港電訊(6823)6間位於電話機樓的客戶服務中心或違地契經營7年,估計涉及約9,500平方呎樓面面積。地政總署收到傳真社查詢後,證實位於旺角、荃灣、元朗機樓的香港電訊客戶服務中心違反地契經營,會向業權人發警告信。

「這款(手提電腦)清貨中,賣緊5,999元,客戶有優惠價,不是客戶就正價。」香港電訊職員在灣仔客戶服務中心向記者推銷不同產品。該客戶服務中心位於駱克機樓之內,當眼處放置了智能電視、電腦、家庭電器、寬頻路由器等產品,中心除了提供換領禮品、查詢、處理合約事宜及技術支援等服務外,更設智能家居示範單位、電子產品銷售等櫃位。職員指,客戶可於各客戶服務中心「落單」,由職員通知銷售熱線,再經銷售部同事透過電話確認交易,貨品會數天後發送至收貨地址。

綜合香港電訊及母公司電盈資料,香港電訊目前共有10間客戶服務中心,於2010年底一年內陸續開幕,營運至今約7年,其中元朗、荃灣、旺角、荔枝角、灣仔、銅鑼灣及上環共7間位於機樓用地。傳真社翻查地契,發現其中6個地段地契列明只限用作「電話機樓」及其附屬用途,不可作其他用途;上環西區電話機樓地契列明,部分樓層限作「電話機樓」,部分則可作辦公室使用,客戶服務中心位於可作辦公室使用的樓層,有律師認為沒有違規。

記者到各機樓現場視察,6間涉違反地契的客戶服務中心以位於灣仔駱克機樓地庫面積最大。中心職員向記者透露,指該中心面積是全港最大,達2,000平方呎。記者目測其他中心每間面積約1,500平方呎,推算6間涉違地契經營的客戶服務中心總樓面面積約有9,500平方呎。

 

地政總署證部份客服違規   會發警告信

傳真社於上月向地政總署查詢,電盈或香港電訊將機樓用地作客戶服務中心使用,是否違反地契;公司有否就改變土地用途及放寬地契條款,向分區地政處申請短期豁免並繳付豁免費。

地政總署翻查資料並派員巡查部分客戶服務中心後證實,6間位於「電話機樓」及附屬用途地段的客戶服務中心,目前仍未獲署方批准經營,但未有回應會否向地段業權人追討過去7年的短期豁免費。

地政總署回覆指,元朗機樓、旺角機樓、荃灣機樓未經申請下被用作客戶服務中心用途,屬違反地契。分區地政處會採取執行契約條款行動,包括向業權人發出警告信,要求於限期內糾正違契用途。

綜合地契及地政總署回覆:元朗機樓地契列明「該地段限制豎建及維持建築物作電話機樓及職員宿舍用途」;旺角機樓9樓劃作「電話機樓」用途;荃灣機樓地契則列明「該地段限作豎建及維持一座電話機樓及職員宿舍,但建築物地下的部分地方可用作收費處、銷售處、國際電話通訊處、相關等候室及其他獲地政署長批准的用途」,但荃灣機樓未有向署方申請豁免,以及繳納豁免費用。

地政總署的回覆亦提到,灣仔駱克機樓、銅鑼灣東區電訊大廈的低層地下至 11樓及荔枝角機樓的地契條款,列明相關地段可作「電話機樓」及「附屬辦公室」用途。地政總署表示將會與業權人安排實地巡查,研究有否違反地契條款,但截稿前未有提供最新調查結果。

傳真社向電盈及香港電訊查詢,公司有否就位於電話機樓用地的客戶服務中心,向地政總署、規劃署申請短期豁免及規劃許可。香港電訊僅回應,「 我們與地政署就電話機樓的土地用途有保持溝通,惟詳情不便透露」。

大律師:客戶服務中心非機樓的附屬辦公室

電訊盈科2011年提交港交所的文件指,集團於2010年底開始,在港、九、新界各區機樓或租用商廈設立客戶服務中心,為旗下業務包括固網、流動通訊、now寬頻電視、寬頻服務「網上行」等用戶提供客戶服務。

他解釋指,地契簽訂的年代互聯網、流動通訊、寬頻上網服務還未普及,地契條款列明限作「電話機樓」及「附屬辦公室」用途,前者是固網電話裝置運作、儲存的地方,後者是支援「電話機樓」業務之後援部門,不應演繹成可作任何通訊服務、通訊設備,或者是整個電訊業務的「附屬辦公室」。

法政匯思成員、熟悉土地法的大律師何旳匡表示,地契是政府與土地業權人簽訂的私人契約,演繹地契條款需參照地契訂立的時代背景。何認為,顧客服務中心並非電話機樓的附屬用途。他解釋指,地契簽訂的年代互聯網、流動通訊、寬頻上網服務還未普及,地契條款列明限作「電話機樓」及「附屬辦公室」用途,前者是固網電話裝置運作、儲存的地方,後者是支援「電話機樓」業務之後援部門,不應演繹成可作任何通訊服務、通訊設備,或者是整個電訊業務的「附屬辦公室」。

法政匯思成員、熟悉土地法的大律師何旳匡認為,電話機樓業務之「附屬辦公室」,不應演繹成可作任何通訊服務、通訊設備,或者是整個電訊業務的「附屬辦公室」。 (傳真社圖片)

何旳匡續指,辦公室或寫字樓大廈可用作接待顧客的場所,如地契條款列明可作「辦公室」用途,用作客戶服務中心則合乎「普遍辦公室用途」。

根據現行程序,業權人將地段用作地契條款准許以外用途前,應向分區地政處申請短期豁免書或修改地契條款。如電盈或香港電訊計劃將在「機樓用地」設立客戶服務中心,須取得規劃署及分區地政處許可。相關申請獲批後,公司須繳付豁免費或補地價費用及行政費。

豁免費用根據物業在獲發豁免前後市值租金差額計算。就「機樓」變「客戶服務中心」而言,何旳匡指,豁免費用可參考區內辦公室租金、過往同類短期豁免費等,如機樓現在被用作普通辦公室用途,地政總署便會用辦公室的地價作比較,「如果現在的辦公室呎價是電話機樓呎價的雙倍,業主就要支付一倍的差價。」

現時香港電訊共有10間客戶服務中心,除7間位於機樓用地,另外3間租用沙田、觀塘甲級商廈、尖沙咀的辦公室。參考差餉物業估價署2017年各區寫字樓平均租金數據,灣仔/銅鑼灣區甲級寫字樓平均呎租分別是73元;油麻地/旺角區甲級寫字樓平均呎租為61元。換言之,如香港電訊在灣仔、銅鑼灣及旺角區租用甲級商廈作客戶服務中心,3間1500平方呎的客戶中心每月租金開支合共31萬元。差餉物業估價署未有公佈元朗、荃灣、荔枝角區寫字樓平均租金。

香港電訊6間位於電話機樓的客戶服務中心涉違地契經營7年。 (傳真社圖片)

電盈曾申請豁免作商業用  期滿後無續期

業權人香港電話有限公司(Hong Kong Telephone Company Limited)、電訊盈科均曾向地政總署申請,將荃灣機樓、灣仔駱克機樓部分面積改作客服中心。記者翻查載於土地登記冊的紀錄,香港電話有限公司過往曾就荃灣機樓、灣仔駱克機樓部分面積改作電話店、客戶服務中心申請短期豁免。

1996年,土地業權人香港電話有限公司獲荃灣地政處批准,將荃灣機樓地下約1,560平方呎改為「電話店」,由1997年至2000年,為期三年,豁免費用每年56萬元,即每平方呎每月須補回30元。短期豁免書屆滿後,新土地業權人電訊盈科就相關申請續期3年,2000至2003年豁免費用由每年56萬元減至34萬元,每平方呎每月僅補回18元。2000年,盈科數碼動力與前香港電訊(Cable and Wireless Hong Kong Telecom Ltd)合併,成立PCCW-HKT Telephone Limited(香港電話有限公司),由電訊盈科全資擁有。

1989年至1995年,當時業權人香港電話有限公司獲港島西地政處批准,將灣仔駱克機樓地下約1,076平方呎改為「客戶服務中心」。豁免書顯示,1989至1992年每年豁免費用44.5萬元,即每平方呎每月須補回34元;1992至1995年,地政處將每年豁免費用提高至64.8萬元,即每平方呎每月須補回50元。

「政府、機構或社區」用地作商業用途須向城規會申請

就規劃用途而言,機樓用地一般被劃入「政府、機構或社區」用途地帶。七間位於機樓的客戶服務中心,除銅鑼灣禮頓道東區電訊大廈,其餘六個地點,在相關的分區計劃大綱圖上均被劃為「政府、機構或社區」用途地帶。

傳真社向規劃署查詢,電盈或香港電訊有否就在樓機設立客戶服務中心向城規會申請規劃許可。規劃署回覆指,在「政府、機構或社區」地帶內,「公用事業設施裝置」如電話機樓,屬經常准許用途。但一般商業用途,包括辦公室和商店及服務行業,則須向城規會取得規劃許可。規劃署又指,須視乎客戶服務中心規模及運作模式,若有關的中心屬於附屬用途,則無須取得規劃許可。

追查機樓用地的歷史,1995年前,香港電訊有限公司(Hong Kong Telephone Company Limited)是本地固網服務的獨家供應商,由於電訊服務是公用事業,政府在1950年代至1990年代,通常以私人協約批出81幅土地作電話機樓及相關用途。有關土地的租約條款一般限制作「電話機樓」或「電訊相關」用途,部分可作附屬辦公室、宿舍等。

2000年,盈科數碼動力收購香港電訊有限公司百分之54股權,合併成為電訊盈科。香港電訊的機樓用地,亦一併歸電訊盈科集團旗下。2008年電盈提出私有化,相關文件顯示集團持有共75個座機樓及相關用地。2011年,電盈(0008) 將電訊業務分拆上市。香港電訊(6832)上市文件披露,公司擁有2座電話機樓、並獲母公司電訊盈科集團以逾20億港元,授權使用另外70座機樓。

私人協約方式批地是指,政府因應教育用途、福利、宗教、公營房屋、公用事業等指定用途,批出土地予指定機構、公司使用,並會在批地文件內註明相關用途。政府就公用事業用途批出的土地會收相關用途的十足市值地價,但機構將部分樓層用作地契規定以外用途,須向有關部門申請,獲批後亦須繳納短期豁免費用。

 


地政總署最新回應: 

地政總署於3月15日晚回覆傳真社最新調查進度,證實位於荔枝角機樓地下的客戶服務中心亦違反地契條款。6間客戶服務中心,4間位於旺角、荃灣、元朗及荔枝角機樓的客服中心已獲地政總署證實違反地契。

早前已獲地政總署證實違反地契的荃灣、元朗及旺角客戶服務中心,地政總署指,2016年中已發現荃灣樓下地方被未經遞交申請下用作客戶服務中心。署方已向業權人發信,「要求業權人提供以往曾否出租/使用上址地下在未經遞交申請下用作客戶服務中心用途及相關資料」;署方又指,2月初接獲業權人申請將元朗電話機樓地下部分面積用作客服中心,現正按既定程序處理;至於旺角機樓,九龍西區地政處已向業權人發出警告信,要求於限期內糾正違契用途。

至於位於灣仔及銅鑼灣的客戶服務中心,地政總署已完成巡查,正根據現場搜集的資料研究有否違反地契條款。


這則報道獲以下新聞媒體採用:

am730  香港01  頭條日報  蘋果日報  東方日報  明報

 

 

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